OFF MARKET IMMOBILIEN

Das Gesetz, das auf einer negativen Definition beruht, regelt die Arten von Immobilientransaktionen, für die Ausländer eine spezielle Genehmigung beantragen müssen.

Alle Transaktionen, die alle folgenden Kriterien erfüllen, erfordern diese Genehmigung:

1. Der Käufer ist ein ausländischer Nichtansässiger;
2. Die Immobilie unterliegt einer Genehmigungspflicht gemäss ihrer Verwendung;
3. Das im Kauf erlangte Recht gilt als Erwerb von Eigentum im Sinne des ANRA.

Alle anderen Arten von Transaktionen erfordern keine spezielle Genehmigung und können daher leicht durchgeführt werden.

Das Gesetz besagt, dass “ausländische Staatsangehörige” dem Lex Koller-Gesetz unterliegen. Hierzu gehören folgende Gruppen:

Ausländer, die im Ausland ansässig sind;
Ausländer, die in der Schweiz ansässig sind, jedoch keine Bürger eines EU- oder EFTA-Landes sind und keine gültige unbefristete Aufenthaltsbewilligung besitzen.

Mit anderen Worten können folgende Personen problemlos Immobilien in der Schweiz erwerben:

Schweizer Bürger, einschliesslich Doppelstaatsbürger, die in der Schweiz oder im Ausland ansässig sind;
EU-/EFTA-Bürger, die legal oder tatsächlich in der Schweiz ansässig sind (mit einer B- oder C-Aufenthaltsbewilligung, möglicherweise auch einer L-Kurzaufenthaltsbewilligung);
Bürger anderer Länder, die eine C-Bewilligung besitzen und tatsächlich in der Schweiz ansässig sind.

Immobilien dürfen nur über eine juristische Person erworben werden, wenn das Unternehmen seinen Sitz in der Schweiz hat und von in der Schweiz ansässigen Personen kontrolliert wird. Dies bedeutet, dass Ausländer keine Schweizer Aktiengesellschaft nutzen können, um die Regeln zu umgehen. Der Status der Privatperson, die der wirtschaftlich Berechtigte des Unternehmens ist, bestimmt, ob eine Genehmigung erforderlich ist oder nicht.

Es ist keine Genehmigung erforderlich, wenn die Immobilie für folgende Zwecke genutzt wird:

Dauerhafte Geschäftseinrichtung für ein Handels- oder Produktionsunternehmen
Kommerziell betriebene Unternehmen
Werkstätten
Freiberufliche Tätigkeiten
Restaurants
Arztpraxen

Solche Käufe sind nur problematisch, wenn die Immobilie sowohl für kommerzielle als auch für Wohnzwecke genutzt wird. Wohnungen, die Teil einer Gewerbeimmobilie sind, dürfen nur in Ausnahmefällen ohne vorherige Genehmigung erworben werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie für das Geschäft notwendig sind oder es unzumutbar wäre, sie vom Geschäftsbereich zu trennen.

Zusätzlich dazu können gemischt genutzte Immobilien, bei denen der Wohnanteil höchstens 50 Prozent der Immobilie ausmacht, erworben werden, wenn sich die Immobilie in einer Zone befindet, die Mindestwohnquoten unterliegt. Die Anzahl der Wohnungen darf jedoch nicht die erforderliche Mindestwohnquote überschreiten.

Gemäss den Bestimmungen des Lex Koller gelten folgende Personen als in der Schweiz ansässig:

EU-/EFTA-Bürger, die rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz ansässig sind und über Aufenthaltsbewilligungen vom Typ B verfügen.
Angehörige anderer Länder, die gültige Aufenthaltsbewilligungen vom Typ C besitzen.

Beide Gruppen haben daher den gleichen Status wie Schweizer Staatsangehörige in Bezug auf den Erwerb von Immobilien und benötigen keine Genehmigung zum Kauf jeglicher Art von Eigentum. Dies gilt auch für Wohnungseigentumsgemeinschaften oder Zweitwohnungen.

Angehörige anderer Länder (Nicht-EU-/EFTA-Bürger), die keine Aufenthaltsbewilligung vom Typ C besitzen, jedoch in der Schweiz ansässig sind, können eine Wohnung oder ein Haus in ihrem tatsächlichen Wohnort erwerben. Diese Käufer müssen jedoch in der Immobilie wohnen und dürfen sie nicht teilweise oder vollständig vermieten. Wenn der Kauf von Wohnungen oder Häusern als gültig erachtet wird, sind die Käufer nicht verpflichtet, die Immobilie zu verkaufen, wenn sie das Land später verlassen oder an einen anderen Ort in der Schweiz ziehen.

In allen Fällen ist es entscheidend, dass der Käufer nicht nur die erforderliche Aufenthaltsbewilligung und den Steuerdomizil hat, sondern auch tatsächlich in der Schweiz ansässig ist. Bei der Forderung nach Nachweis des Wohnsitzes können die Behörden Beweise über den Wohnsitz des Ehegatten/Partners und minderjähriger Kinder anfordern; ein soziales Leben, das in der Schweiz basiert (Vereine usw.); die Registrierung von Fahrzeugen in der Schweiz usw.

Der Erwerb von Aktien an einem Immobilienunternehmen, das an einer Schweizer Börse notiert ist, unterliegt nicht dem Lex Koller-Gesetz.

Nicht-schweizerische Staatsangehörige dürfen keine Aktien an Immobilienunternehmen erwerben, die nicht an einer Schweizer Börse notiert sind und deren Zweck der Erwerb oder das Halten von Wohnimmobilien oder anderen Immobilien ist, die nicht für geschäftliche Zwecke genutzt werden.

Der Prozentsatz der von dem Unternehmen gehaltenen Immobilien, für den eine Genehmigung erforderlich ist, ist in diesem Zusammenhang ein wesentlicher Faktor. Da es keinen spezifischen Schwellenwert gibt, ist für Wohnimmobilienanteile im Bereich von 10 bis 20 Prozent eine Genehmigung erforderlich.

In einigen Kantonen ist der Kauf von Ferienwohnungen von der Genehmigungspflicht ausgenommen (Lex Koller-befreit). Diese Kantone sind Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis.

Es gibt jedoch Schwellenwerte für die Flächengrössen: Das Grundstück muss weniger als 1.000 Quadratmeter und die Nettowohnfläche weniger als 200 Quadratmeter gross sein. Die Wohnfläche umfasst alle bewohnbaren und beheizten Räume, einschliesslich Saunen, Swimmingpools und Hobbyräumen, jedoch nicht Balkone, Treppenhäuser, Keller und Dachgeschosse.

Der Erwerb von Ferienwohnungen durch Nicht-Schweizer unterliegt einer Quote, die für die gesamte Schweiz gilt. Nur 1.500 Ferienwohnungen dürfen pro Jahr an ausländische Staatsangehörige verkauft werden, die nicht in der Schweiz ansässig sind, wobei die Anzahl der verfügbaren Wohnungen in jedem Kanton erheblich variiert.

Wallis hat beispielsweise eine Quote von 330 Wohnungen pro Jahr, während die Quote für Appenzell Ausserrhoden, Uri, Nidwalden, Obwalden, Glarus, Jura und Schaffhausen jeweils nur 20 beträgt. Jeder Kauf einer Ferienwohnung muss daher innerhalb der entsprechenden Quote liegen. In den letzten Jahren hatten die meisten Kantone ausreichende Kapazitäten im Rahmen ihrer Quoten.