INMOBILIARIA OFF MARKET
¿Qué es el mercado inmobiliario Off Market?
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El mercado inmobiliario cambia constantemente y surgen nuevas estrategias de compra y venta de inmuebles. Una de estas estrategias emergentes es el enfoque fuera del mercado, que se ha convertido en una táctica popular tanto para compradores como para vendedores.
El mercado inmobiliario off-market suizo resulta especialmente interesante por varios motivos. En primer lugar, Suiza es conocida por su discreción y privacidad en asuntos financieros, lo que hace que el enfoque fuera del mercado sea atractivo para quienes desean mantener la confidencialidad de las transacciones inmobiliarias.
Además, el mercado inmobiliario suizo es muy competitivo y limitado en términos de oferta, lo que significa que es posible que no haya propiedades de calidad disponibles en el mercado abierto. Por lo tanto, el enfoque fuera del mercado permite a los compradores potenciales acceder a propiedades exclusivas que de otro modo no estarían disponibles públicamente.
Además, el mercado inmobiliario suizo es conocido por su estabilidad y seguridad, lo que lo convierte en una opción atractiva para inversores nacionales e internacionales que buscan diversificar sus carteras con propiedades de alta calidad.
En resumen, el mercado inmobiliario off-market suizo es interesante por su discreción, la posibilidad de acceso a propiedades exclusivas y la estabilidad general del mercado.
Los compradores en el mercado inmobiliario fuera del mercado suizo pueden variar, pero normalmente incluyen:
– Inversores institucionales: fondos de inversión, compañías de seguros, fondos de pensiones y otras entidades financieras que quieran diversificar sus carteras con inversiones inmobiliarias estables y de alta calidad.
– Familias adineradas: personas con un alto patrimonio neto que desean comprar propiedades exclusivas y mantener su privacidad en las transacciones inmobiliarias.
– Empresas: Empresas que requieren locales comerciales o industriales para sus actividades empresariales y prefieren mantener sus adquisiciones fuera del ojo público.
– Inversores extranjeros: Personas y empresas extranjeras interesadas en diversificar sus inversiones en el mercado inmobiliario suizo y que buscan estabilidad y seguridad.
– Desarrolladores inmobiliarios: Empresas que buscan oportunidades para desarrollar proyectos inmobiliarios exclusivos fuera del mercado abierto, utilizando su experiencia y redes para identificar y adquirir propiedades adecuadas.
Un NDA o acuerdo de confidencialidad en el sector fuera del mercado es un contrato legal entre dos o más partes que establece las condiciones bajo las cuales se debe tratar la información confidencial relacionada con una transacción inmobiliaria.
En el contexto del mercado fuera del mercado, donde la confidencialidad es fundamental, a menudo se utiliza una NDA para proteger la privacidad de las partes involucradas y la información confidencial sobre la propiedad en cuestión. Este acuerdo generalmente se firma antes de compartir detalles específicos sobre una propiedad exclusiva con un comprador potencial.
La NDA generalmente establece que la parte receptora no puede revelar información confidencial a ningún tercero sin el consentimiento previo de la parte reveladora. También podrá especificar las medidas que deben adoptarse para proteger la información confidencial y las posibles medidas en caso de incumplimiento del acuerdo.
En resumen, en el sector off-market, una NDA es una medida legal importante para garantizar la confidencialidad de la información relacionada con una transacción inmobiliaria exclusiva y para proteger los intereses de todas las partes involucradas.
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Adquisición de bienes inmuebles en Suiza por extranjeros
La Lex Koller es una ley suiza que regula la adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros. Esta ley tiene como objetivo controlar la compra de bienes inmuebles por personas que no sean residentes o ciudadanos suizos con el fin de proteger el mercado inmobiliario y prevenir la especulación. La Lex Koller establece ciertas restricciones y requisitos para la adquisición de bienes inmuebles por parte de extranjeros, como la obtención de un permiso especial o el cumplimiento de determinadas condiciones específicas.
La ley, que se basa en una definición negativa, regula los tipos de transacciones inmobiliarias para las cuales los extranjeros deben solicitar una autorización especial.
Todas las transacciones que cumplan con todos los siguientes criterios requieren esta aprobación:
1. El comprador que sea extranjero no residente;
2. La propiedad está sujeta a un requisito de permiso dependiendo de su uso;
3. El derecho adquirido en la compra se considera adquisición de inmueble en el sentido de la ANRA.
Todos los demás tipos de transacciones no requieren autorización especial y, por lo tanto, pueden realizarse fácilmente.
La ley establece que los “extranjeros” están sujetos a la ley Lex Koller. Estos incluyen los siguientes grupos:
Extranjeros residentes en el exterior;
Extranjeros que residen en Suiza pero que no son ciudadanos de un país de la UE o de la AELC y no tienen un permiso de residencia permanente válido.
En otras palabras, las siguientes personas pueden comprar fácilmente bienes inmuebles en Suiza:
Ciudadanos suizos, incluidos ciudadanos con doble nacionalidad que residan en Suiza o en el extranjero;
EU-/EFTA-Bürger, die legal oder tatsächlich in der Schweiz ansässig sind (mit einer B- oder C-Aufenthaltsbewilligung, möglicherweise auch einer L-Kurzaufenthaltsbewilligung);
Ciudadanos de otros países que tengan un permiso C y residan efectivamente en Suiza.
Los bienes inmuebles sólo pueden adquirirse a través de una entidad jurídica si la empresa tiene su sede en Suiza y está controlada por residentes suizos. Esto significa que los extranjeros no pueden utilizar una sociedad anónima suiza para eludir las normas. La condición del particular que es el beneficiario efectivo de la empresa determina si se requiere o no autorización.
No se requiere permiso si la propiedad se utiliza para los siguientes propósitos:
Instalación comercial permanente para una empresa comercial o manufacturera.
Empresas operadas comercialmente
Talleres
Freiberufliche Tätigkeiten
Restaurants
Consultorios médicos
Estas compras sólo son problemáticas si la propiedad se utiliza tanto para fines comerciales como residenciales. Los apartamentos que formen parte de una propiedad comercial sólo podrán adquirirse sin aprobación previa en casos excepcionales. Este es el caso, por ejemplo, si son necesarios para el negocio o no sería razonable separarlos del área empresarial.
Además, las propiedades de uso mixto donde la porción residencial constituye el 50 por ciento o menos de la propiedad se pueden comprar si la propiedad está ubicada en una zona sujeta a cuotas residenciales mínimas. Sin embargo, el número de apartamentos no debe exceder la cuota mínima de vivienda requerida.
Según las disposiciones de la Lex Koller, se consideran residentes en Suiza las siguientes personas:
Ciudadanos de la UE/AELC que residan legal y efectivamente en Suiza y tengan permisos de residencia de tipo B.
Angehörige anderer Länder, die gültige Aufenthaltsbewilligungen vom Typ C besitzen.
Por lo tanto, ambos grupos tienen el mismo estatus que los nacionales suizos en relación con la adquisición de bienes inmuebles y no necesitan autorización para comprar ningún tipo de propiedad. Esto también se aplica a comunidades de condominios o segundas residencias.
Los ciudadanos de otros países (ciudadanos no pertenecientes a la UE/AELC) que no tengan un permiso de residencia tipo C pero residan en Suiza pueden comprar un apartamento o una casa en su lugar de residencia real. Sin embargo, estos compradores deben vivir en la propiedad y no pueden alquilarla total o parcialmente. Si la compra de apartamentos o casas se considera válida, los compradores no están obligados a vender la propiedad si posteriormente abandonan el país o se trasladan a otro lugar en Suiza.
En todos los casos es fundamental que el comprador no sólo tenga el permiso de residencia y el domicilio fiscal necesarios, sino que también resida efectivamente en Suiza. Al solicitar prueba de residencia, las autoridades podrán solicitar prueba de residencia del cónyuge/pareja e hijos menores; una vida social basada en Suiza (clubes, etc.); la matriculación de vehículos en Suiza, etc.
La adquisición de acciones de una empresa inmobiliaria que cotiza en una bolsa suiza no está sujeta a la ley Lex Koller.
Los ciudadanos no suizos no pueden comprar acciones de empresas inmobiliarias que no coticen en una bolsa de valores suiza y cuyo objetivo sea adquirir o poseer bienes inmuebles residenciales u otros bienes inmuebles que no se utilicen con fines comerciales.
El porcentaje de inmuebles en poder de la empresa que requiere aprobación es un factor clave en este contexto. Dado que no existe un umbral específico, se requiere aprobación para participaciones en propiedades residenciales en el rango del 10 al 20 por ciento.
En algunos cantones la compra de apartamentos vacacionales está exenta de la obligación de obtener un permiso (exento de Lex Koller). Estos cantones son Appenzell Rodas Exteriores, Berna, Friburgo, Glaris, Grisones, Jura, Lucerna, Neuchâtel, Nidwalden, Obwalden, San Galen, Schaffhausen, Schwyz, Ticino, Uri, Vaud y Valais.
Sin embargo, existen umbrales para el tamaño del área: la propiedad debe tener menos de 1.000 metros cuadrados y la superficie habitable neta debe ser inferior a 200 metros cuadrados. El espacio habitable incluye todas las habitaciones habitables y climatizadas, incluidas saunas, piscinas y salas de ocio, pero no balcones, escaleras, sótanos ni áticos.
La compra de apartamentos de vacaciones por parte de ciudadanos no suizos está sujeta a una cuota que se aplica en toda Suiza. Sólo se permite la venta de 1.500 apartamentos de vacaciones al año a extranjeros que no sean residentes en Suiza, aunque el número de apartamentos disponibles varía considerablemente en cada cantón.
Por ejemplo, en Valais la cuota es de 330 apartamentos al año, mientras que en Appenzell Rodas Exteriores, Uri, Nidwalden, Obwalden, Glarus, Jura y Schaffhausen la cuota es de sólo 20 cada uno. Por tanto, toda compra de una casa de vacaciones debe realizarse dentro de la cuota correspondiente. En los últimos años, la mayoría de los cantones han tenido capacidad suficiente dentro de sus cuotas.
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